Autres calculs de crédits

Le calcul des intérêts pour un crédit immobilier à taux variable

Selon votre situation, vous pouvez souscrire un prêt à taux variable le plus souvent indexé sur l’EURIBOR. La particularité du prêt amortissable à taux variable tient à la variation des intérêts pendant la période de remboursement du prêt immobilier.

Fondamentalement, calculer les intérêts d’emprunt d’un prêt à taux variable consiste à utiliser la même formule que pour un prêt à taux fixe.

Chaque mois, il faudra tenir compte :

• du capital restant dû ;
• du taux applicable.

Dans ces conditions, le résultat du calcul des mensualités de remboursement ne peut être identique chaque mois et dépend du taux d’intérêt applicable.

Le calcul des intérêts intercalaires pour un achat immobilier en VEFA

Les achats de biens immobiliers en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) impliquent un financement spécifique permettant de faire face aux différents appels de fonds à chaque étape d’avancement du projet immobilier. Contrairement à un achat immobilier dans l’ancien où la totalité des sommes sont débloquées au moment de la signature de l’acte de vente, l’achat en VEFA nécessite de verser le capital progressivement sans pour autant jouir de l’immeuble (en tirer des revenus locatifs ou y vivre).

La banque va donc appliquer des intérêts intercalaires sur le capital versé à chaque étape du projet sans pour autant demander immédiatement à l’emprunteur de rembourser une partie du capital.

Ainsi, comme pour un prêt in fine, l’emprunteur est seulement redevable des intérêts chaque mois sans avoir à rembourser une partie du capital jusqu’au déblocage total des sommes empruntées (à la livraison du bien immobilier).

En d’autres termes, pour calculer les intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule suivante :

$$\text{Inteˊreˆts intercalaires mensuels}=\text{(Cumul des fonds deˊbloqueˊs x taux d’inteˊreˆt nominal)}/12$$

Le calcul des intérêts pour un prêt relais

Vous envisagez d’acheter un nouveau logement et de revendre l’ancien pour financer cette acquisition ? Pour assurer la période d’entre deux et finaliser votre achat immobilier vous pouvez souscrire un prêt relais.

Octroyé généralement pour une durée de 24 mois, il vous permet d’obtenir jusqu’à 70 % de la valeur de votre bien immobilier sous la forme d’un prêt pour acheter un nouveau logement. Le prêt relais est entièrement remboursé par la vente de l’ancien logement.

Il convient de distinguer deux types de prêt relais pour calculer les intérêts d’emprunt :

• le prêt relais avec franchise partielle où les intérêts sont payés chaque mois en fonction du montant du prêt relais ;
• le prêt relais avec franchise totale où les intérêts d’emprunt sont payés à la fin du prêt (au moment du remboursement de la banque).

Le calcul des intérêts pour un prêt relais avec franchise partielle

Le calcul des intérêts d’un prêt relais avec franchise partielle se fait de la même manière qu’un prêt in fine :

$$\text{Inteˊreˆts}=\text{taux nominal}\times \text{capital emprunteˊ}\times \text{dureˊe du preˆt}$$

Exemple de calcul des intérêts d’un prêt relais avec franchise partielle :

Vous souscrivez un prêt relais de 200 000 euros au taux nominal de 2 % par an. Vous remboursez totalement ce prêt au bout de 18 mois. Le montant total des intérêts payés est de :

200 000 x 0,02/12 x 18 = 6 000 euros

Le calcul des intérêts pour un prêt relais avec franchise totale

Le calcul des intérêts d’un prêt relais en franchise totale est légèrement plus complexe en raison de la capitalisation des intérêts. En effet, vu que les intérêts ne sont pas payés chaque mois, mais à la fin, les intérêts de ce type de prêt produisent eux-mêmes des intérêts. Voici la formule :

\ »Intérêts = capital emprunté x [ (1 + taux nominal / 12) ^ durée du prêt – 1 ]\

Exemple de calcul des intérêts d’un prêt relais avec franchise totale :

Vous souscrivez un prêt relais avec franchise totale de 200 000 euros au taux nominal de 2 % par an. Vous remboursez totalement ce prêt et ses intérêts au bout de 18 mois. Le montant total des intérêts payés est de :

\ »200 000 x [ (1 + 0,02/12) ^ 18 – 1 ] = 6 085 euros\

On constate au passage que le surcoût généré par la franchise totale reste marginal (85 euros) afin d’éviter d’avoir à payer mensuellement 333 euros. Autant dire que le prêt relais avec franchise totale est une solution particulièrement intéressante pour ne pas augmenter vos mensualités préexistantes pendant la période d’achat revente.